Une vente immobilière est une étape importante et un investissement souvent décisif. Acheter un bien vous permettra de développer vos projets de vie mais ces rêves sont parfois entravés par des vices cachés qui font obstacle à la bonne utilisation de votre bien.

Comment reconnaître un vice caché ? Y a-t-il des garanties qui vous protègent en cas de défauts avérés ?

Qu'est-ce qu'un vice caché en immobilier ?

Est considéré comme un vice caché toute anomalie ou défaillance grave qui rend le bien impropre à l'usage destiné. Lors d'une visite immobilière, le potentiel acquéreur est « tenu de faire un état des lieux du bien ». En cas de défauts visibles, il est considéré comme ayant vu et accepté ces défaillances. Il ne pourra donc pas saisir la justice si ces défauts s'aggravent. En revanche, si les défaillances étaient invisibles ou volontairement dissimulées, alors il peut faire valoir ses droits et obtenir gain de cause.

Par définition un vice caché répond, a minima, à trois critères :

• Son caractère imperceptible : Par définition, ce défaut n'est pas apparent et invisible.
• Sa gravité : Cette anomalie empêche l'utilisation optimale du bien et amoindrie sa valeur. En connaissance de cause l'acquéreur ne l'aurait pas acheté, ou du moins pas à ce prix-là.
• Son antériorité : Pour faire état d'un vice caché dans un bien immobilier, l'acquéreur doit pouvoir prouver ce vice et son antériorité, autrement dit justifier qu'il existait déjà avant l'acte de vente.

L'obligation d'information du vendeur

Selon les prescrits du code civil, le vendeur est tenu d'une part de délivrer le bien et d'autre part de garantir ce qu'il vend. Cette obligation pré-contractuelle intervient avant l'acte de vente et doit assurer le futur propriétaire que le bien est exempt de vices et conforme à l'utilisation qui lui est destinée.

La garantie des vices cachés

Le vendeur d'un bien immobilier est responsable vis-à-vis de l'acquéreur mais, s'il est de bonne foi, il peut s'affranchir de cette obligation en ajoutant une clause spécifique dans le contrat de vente. Cependant, cette garantie ne peut être invoquée en cas de dissimulation volontaire lors de travaux avant la mise en vente pour cacher des fissures ou la présence de mérule par exemple.

La clause de non garantie

Dans l'acte de vente, cette clause spécifique (généralement demandée par le vendeur) précise que l'acquéreur renonce à tout recours en cas de vices. Cette clause n'est plus valable si l'acheteur prouve que le vice était connu du vendeur au moment de la signature. En revanche, cette clause protège le vendeur s'il n'avait pas connaissance du ou des défauts ou s'il ne disposait pas de l'expertise nécessaire pour les détecter.

Reconnaître un vice caché

En cas de défaut grave avéré et si ce vice rend le bien impropre à son usage, l'acquéreur peut intenter une action en justice. Règlement amiable ou jugement au tribunal de Première Instance, l'acquéreur lésé doit pouvoir faire valoir ses droits en obtenant réparation : annulation de la vente, diminution du prix de vente sous la forme d'indemnités ou versement d'une somme pour les travaux de réhabilitation.

Exemples de vices cachés

• Présence de mérule
• Humidité et infiltration
• Absence de fondations
• Instabilité du terrain
• Défaut de raccordement au réseau public pour l'évacuation des eaux usées
• Fissures dissimulées
• Etc...

Lorsque vous visitez un bien immobilier, prenez soin d'inspecter le bien dans les moindres détails et de poser les questions nécessaires aux propriétaires. Les contentieux de vices cachés sont étroitement liés à la bonne foi ou la mauvaise foi du vendeur et il est parfois très difficile de démontrer leur véracité. Mieux vaut être prudent et bien encadré lors d'un achat.